Quand vous achetez une habitation, vous payez des droits d’enregistrement. Aujourd’hui, ce taux s’élève à 12 % de la valeur d’achat.
Mais… celui qui achète sa première habitation et qui va réellement y élire domicile peut bénéficier d’un taux fortement réduit de 2 %.
Rassurez-vous : cet avantage est maintenu. Ce qui change à partir de 2026 ?  Les conditions deviennent plus strictes — mais aussi, au fond, plus équitables.

Que sont les droits d’enregistrement – et pourquoi comptent-ils vraiment ?

Les droits d’enregistrement sont les taxes que vous payez lors de l’achat d’un bien immobilier.
Pour une habitation d’environ 400.000 €, cela représente 48.000 € au taux standard de 12 %.
Avec le taux réduit de 2 %, vous ne payez plus que 8.000 €.
Une différence de 40.000 € — un montant à ne pas négliger lorsque vous cherchez une maison à Dworp, Beersel ou Alsemberg.

Un an pour établir votre résidence principale : des règles plus strictes en 2026

À partir du 1?? janvier 2026, la Région flamande renforcera les conditions d’occupation pour les acheteurs qui souhaitent bénéficier du tarif réduit. Pour profiter des 2 %, vous devrez : vous domicilier officiellement dans le logement dans l’année qui suit l’achat y rester inscrit pendant au moins douze mois, sans interruption.
Jusqu’à présent, vous disposiez de trois ans. Cette souplesse disparaît.
La volonté est claire : réserver l’avantage fiscal aux acquéreurs occupants, ceux qui transforment réellement ce bien en leur résidence principale — et non à ceux qui ne font qu’un passage administratif.

En cas de séparation durant la première année, l’avantage reste acquis tant qu’un des deux partenaires maintient sa domiciliation dans l’habitation.

Fin du tarif réduit pour l’achat scindé

Un achat scindé est une structure où, par exemple, les parents acquièrent l’usufruit et les enfants la nue-propriété.
Les parents peuvent y vivre ou percevoir le loyer, tandis que les enfants deviendront pleinement propriétaires à terme.

À partir de 2026, cette formule ne donnera plus droit au taux réduit de 2 %.

Pourquoi ?
Parce que dans ce type de montage, l’acquéreur qui bénéficie de l’avantage n’occupe généralement pas le bien.
Or le tarif réduit est conçu pour ceux qui achètent pour y vivre.

Petit rappel utile : Le plein propriétaire peut habiter, rénover, louer ou vendre.
Le nu-propriétaire n’a pas le droit d’occuper le bien ni d’en percevoir les revenus.
La pleine propriété sera donc la seule formule encore éligible au tarif réduit.
Pour les familles de la périphérie bruxelloise qui envisagent d’acheter avec leurs enfants, mieux vaut clarifier tout cela en amont pour éviter les mauvaises surprises.

Achat par un particulier et sa société : fin de l’avantage fiscal

À partir de 2026, les achats mixtes — lorsqu’un particulier acquiert un bien avec sa société — ne pourront plus bénéficier des 2 %. Jusqu’ici :
2 % pour la part du particulier
12 % pour la part de la société
Cette distinction disparaît.
Dès qu’une société intervient dans l’achat, le taux standard de 12 % s’applique à l’ensemble de la transaction.

Si vous envisagez d’investir via votre société à Huizingen, Drogenbos, Lot ou dans d’autres communes autour de Bruxelles, il est judicieux de faire vérifier la structure avant de s’engager.

Et dans la Région de Bruxelles-Capitale ? Rien ne change

Ces nouvelles dispositions concernent exclusivement la Région flamande. À Bruxelles, le tarif réduit n’existe pas, mais un mécanisme important subsiste : l’abattement, une exonération sur une partie de la valeur d’achat. Pour une première et unique habitation occupée personnellement, l’acheteur ne paie aucun droit d’enregistrement sur les premiers 200.000 €, pour les biens dont la valeur n’excède pas 600.000 €. À Uccle ou Forest, cet avantage peut représenter jusqu’à 25.000 € d’économie.La logique est comparable : vous devez y établir votre résidence principale dans les délais.
Les règles diffèrent donc clairement entre la Région flamande et la Région de Bruxelles-Capitale.

 

Concrètement, qu’est-ce que cela signifie pour vous, acheteur dans la périphérie flamande?

Lorsque vous achetez un bien dans la région, la structure de votre achat peut avoir un impact direct sur le montant des droits d’enregistrement. Cela ne doit pas devenir complexe, mais quelques choix en apparence anodins peuvent représenter des milliers d’euros de différence. Que vous achetiez pour y habiter, envisagiez un achat avec vos enfants, ou souhaitiez acheter via une société, nous vous expliquons pas à pas les règles, les conditions et les options les plus intéressantes dans votre situation. Notre objectif : vous offrir clarté, tranquillité et une transaction sans surprises au moment de la signature.