Wat zijn registratierechten – en waarom zijn ze belangrijk?

Registratierechten zijn de belastingen die je betaalt bij de aankoop van vastgoed.
Op een woning van bijvoorbeeld 400.000 euro betekent dat aan het standaardtarief 12 % een kost van 48.000 euro.
Met het voordeeltarief van 2 % betaal je nog maar 8.000 euro.
Dat is een verschil van maar liefst 40.000 euro, en dus absoluut iets om rekening mee te houden wanneer je een huis zoekt in Huizingen, Lot, Alsemberg of omstreken.

Je moet binnen één jaar in het pand blijven wonen.

Vanaf 1 januari 2026 zal de Vlaamse Overheid strenger toezien op de manier waarop kopers zich domiciliëren in hun nieuwe woning.
Wie gebruik wil maken van het verlaagde tarief, moet binnen één jaar officieel op het adres gaan wonen én er minstens één jaar onafgebroken ingeschreven zijn.

Tot nu toe had je drie jaar tijd om je domicilie te nemen. Die soepelheid verdwijnt.
De bedoeling is dat het voordeeltarief terechtkomt bij wie zijn woning écht als thuis gebruikt, niet bij wie zich tijdelijk inschrijft om van het lagere tarief te profiteren.
Wanneer een koppel uit elkaar gaat binnen dat eerste jaar, blijft het voordeel behouden zolang één van de partners in de woning gedomicilieerd blijft. 

Geen voordeeltarief meer bij gesplitste aankoop

Een gesplitste aankoop is een constructie waarbij bijvoorbeeld ouders het vruchtgebruik van een woning kopen en hun kinderen de blote eigendom.
De ouders mogen er dan wonen of huurinkomsten ontvangen, terwijl de kinderen op termijn volledig eigenaar worden.
Vanaf 2026 zal deze formule niet langer in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 2 %.

De reden is eenvoudig: bij een gesplitste aankoop wordt de woning meestal niet door de koper bewoond, en dat is precies waar het voordeeltarief wél voor bedoeld is.
Het verschil tussen volle en blote eigendom is dat de volle eigenaar alle rechten heeft: wonen, verhuren, verbouwen en verkopen.
De blote eigenaar daarentegen heeft het huis wel “op papier”, maar niet het recht om het te gebruiken of inkomsten te halen uit de woning.
De volle eigendom wordt dus de enige vorm die nog in aanmerking komt voor het lage tarief. Voor gezinnen in de rand rond Brussel die eraan denken om samen met hun kinderen te kopen, is het dus belangrijk om dit vooraf te bespreken. Zo vermijd je verrassingen bij de notaris.

Woning van particulier en vennootschap samen? Geen verlaagd tarief.

Vanaf 2026 zullen gemengde aankopen – waarbij een particulier samen met zijn vennootschap een woning koopt – niet langer onder het verlaagde tarief vallen.
Tot nu toe betaalde de particulier 2 % en de vennootschap 12 %.
Die regeling verdwijnt. Zodra een vennootschap of andere rechtspersoon mee koopt, geldt voortaan voor het standaardtarief van 12 %.

Wie dus samen met zijn vennootschap wil investeren in vastgoed in bijvoorbeeld Drogenbos of Lot, doet er goed aan om dit op voorhand te laten nakijken.

Blijft in Brussel alles hetzelfde?

Ja hoor! De nieuwe voorwaarden komen uit het voorontwerp van programmadecreet van de Vlaamse Regering. Ze hebben dus géén invloed op Brussel. In Brussel gelden andere regels. Er bestaat géén verlaagd tarief van 2 %, maar wel het zogenaamde “abattement”: een vrijstelling op een deel van de aankoopprijs.  Wie zijn eerste en enige woning koopt in Brussel en er zelf gaat wonen, betaalt géén registratierechten op de eerste 200.000 euro van de aankoopwaarde (voor woningen tot 600.000 euro). Koop je dus een woning in bijvoorbeeld Ukkel of Vorst, dan kan dat abattement tot 25.000 euro voordeel opleveren.
De voorwaarden zijn vergelijkbaar: je moet er zelf gaan wonen en er binnen de opgelegde termijn je domicilie vestigen. Het is dus belangrijk om te weten in welk gewest je koopt, want de spelregels verschillen duidelijk tussen Vlaanderen en Brussel.

Wat betekent dit concreet voor jou als koper in de Vlaamse Rand?

Wie in de Vlaamse Rand een woning wil kopen, doet er goed aan om vooraf even stil te staan bij de manier waarop die aankoop wordt georganiseerd.
Het hoeft niet ingewikkeld te zijn, maar het is wel belangrijk om te weten dat een verkeerde structuur duizenden euro’s verschil kan maken.

Of je nu gewoon een huis koopt om er te wonen, of een aankoop overweegt samen met je kinderen of via een vennootschap, wij leggen stap voor stap uit wat de regels betekenen, welke voorwaarden gelden en hoe je aankoop fiscaal het meest voordelig kan verlopen. Zo kom je niet voor verrassingen te staan op het moment van ondertekening.